Hoewel de titel van afdeling 6 van Boek 7 spreekt van “bedrijfsruimte”, valt zeker niet alle bedrijfsruimte hier onder. Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W. geeft alleen een regeling voor zogeheten “middenstandsbedrijfsruimte”. Voor deze categorie bedrijfsruimte geeft de wet regels van huurbescherming. De afdeling omvat 21 artikelen (art. 7:290 B.W. tot en met art. 7:310 B.W.).
De regeling van de MKB-bedrijfsruimte is van dwingend recht (art. 7:291 lid 1 B.W.).
Huur overige bedrijfsruimte (art. 7:230a B.W.)
Andere soorten bedrijfsruimte, zoals fabrieken, magazijnen of kantoren, maar ook maneges, bioscopen en reisbureaus, vallen niet onder de regeling. Deze restgroep – de vrij divers is – valt onder art. 7:230a B.W.. Deze bepaling springt niet direct in het oog als een aparte regeling voor deze restgroep van bedrijfsruimte. Voorheen was op deze restgroep de Huurwet van toepassing. Die echter per 1 augustus 2003 vervallen.
Anders dan middenstandsbedrijfsruimte kent de overige bedrijfsruimte niet van rechtswege huurbescherming. De huurder van deze overige bedrijfsruimte, die de huur na het einde van de overeengekomen termijn wil voortzetten, moet daartoe een verzoek indienen bij de rechter.
De ratio achter dit verschil in rechtsbescherming is, dat de wetgever meende dat de zgn. middenstandsbedrijfsruimte een grotere mate van huurbescherming verdienen omdat hun bedrijfsvoering meer plaatsgebonden is en beëindiging van de huur voor deze ondernemers (grosso modo: winkeliers) grotere economische gevolgen heeft.
Middenstandsbedrijfsruimte
Afdeling 6 is dus alleen van toepassing op “middenstandsbedrijfsruimte”, dat wil zeggen bedrijfsruimte met een verkoopgedeelte erin. Daarnaast ook een hotelbedrijf of een camping. In art. 7:290 lid 2 aanhef en a t/m c B.W. is gedefinieerd wat precies onder de noemen van art. 7:290 B.W. valt:
een (gebouwde) onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een overeenkomst van huur en verhuur:
– is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
– een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
– die bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
Bij de bedrijfsruimte behorende afhankelijke woning
Volgens art. 7:290 lid 3 B.W. hoort tot de bedrijfsruimte ook de “onroerende aanhorigheden”, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.
De (onder)huurder van dergelijke woonruimte geniet bij het einde van de huur van de bedrijfsruimte anders dan bij de huur van zelfstandige woonruimte geen huurbescherming op grond van art. 7:269 B.W.. Zie de pagina Medehuur en voortzetting van de huur en het daar vermelde arrest van de Hoge Raad inzake Rens/Tolsma en de uitspraak van rechtbank Rotterdam.
Kwalificatie huurovereenkomsten bedrijfsruimte
Vanwege het verschil in rechtsbescherming is de kwalificatie van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte van belang. Het komt met enige regelmaat voor dat de rechter aan de hand van een specifieke situatie moet vaststellen of de gehuurde ruimte valt onder het criterium voor middenstandsbedrijfsruimte, dan wel behoort tot de restgroep van overige bedrijfsruimte.
Bij deze kwalificatie gaat de rechter niet uit van wat partijen hebben afgesproken, maar van de feitelijke situatie. Het enkele feit dat de gehuurde ruimte in de huurovereenkomst wordt aangeduid als “winkel”, of het toepasselijk verklaren van de algemene ROZ-bepalingen voor “Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 B.W.” niet bepalend is voor de kwalificatie. Anders zou het dwingendrechtelijke regime immers te gemakkelijk omzeild kunnen worden.
Dwingend recht
Van de bepalingen inzake huur van (middenstands)bedrijfsruimte kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:291 lid 1 B.W.). De bepalingen in deze afdeling zijn dus van dwingend recht. Onder de oude regeling waren dergelijke bedingen nietig. Onder de huidige regeling kunnen dergelijke bedingen door de huurder worden vernietigd.
Bedingen ten nadele van de huurder kunnen echter niet worden vernietigd, wanneer deze zijn goedgekeurd door de rechter (lid 2). Die uitzondering kent echter ook weer een uitzondering: dit kan wel als het gaat om een afwijking van art. 7:307 B.W. (inzake indeplaatsstelling van de huurder).
Onder omstandigheden kan een beding, dat in strijd is met bvb. de dwingendrechtelijke bepalingen van de huurbescherming, toch rechtsgeldig blijken te zijn. Zie in dit verband HR 20 april 1990 (Hupkes/Coster Zonen B.V.) zoals besproken op de pagina Rechtshandelingen bij art. 3:40 lid 2 B.W..
Goedkeuring van afwijkend beding
Zowel de huurder als de verhuurder kan zich tot de rechter wenden met het verzoek om goedkeuring van een beding, waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van deze afdeling. De rechter verleent de goedkeuring alleen als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast. Goedkeuring kan ook worden verleend als de huurder t/o de verhuurder niet “zwakkere” partij is en daarom de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet nodig heeft (art. 7:291 lid 3 B.W.). Het goed te keuren (afwijkende) beding (of bedingen) moet(en) expliciet in het verzoekschrift worden opgenomen (lid 4).
Duur van de overeenkomst van middenstandsbedrijfsruimte
De wet bepaalt, dat de duur van de overeenkomst (tenminste) vijf jaar moet bedragen (art. 7:292 lid 1 B.W.). Een langere duur mag wel worden overeengekomen. De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, wordt van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar (lid 2). De huurder heeft dus krachtens de wet huurbescherming.
De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. Dus per saldo komt de duur van de huur steeds uit op tien jaar. De huur moet (tijdig) tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn worden opgezegd (zie hierna nader).
Opzegging van de huur van middenstandsbedrijfsruimte
De huur kan tegen het einde van de 1e termijn van 5 jaar, of de verlengde termijn door huurder of de verhuurder worden opgezegd (art. 7:293 lid 1 B.W.). Dit moet per aangetekende brief, of bij deurwaardersexploot. De in acht te nemen opzegtermijn is een jaar. De algemene regels van opzegging van huur (art. 7:228 B.W.) gelden niet bij MKB-bedrijfsruimte. De huur eindigt dus niet van rechtswege. Huurder en verhuurder kunnen altijd met wederzijds goedvinden tot beëindiging van de huur besluiten (een zgn. liberatoire of bevrijdende overeenkomst). Opzegging is dan niet nodig. Dit kan echter niet bij aangaan van de huurovereenkomst al worden vastgelegd, maar moet na het sluiten van de huurovereenkomst (art. 7:293 lid 3 B.W.).
Vereisten voor opzegging huur middenstandsbedrijfsruimte
Een opzegging door de verhuurder moet de gronden van opzegging bevatten, op straffe van nietigheid (art. 7:294 B.W.). Wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, dan kan de verhuurder de rechter verzoeken om op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:295 lid 2 B.W.). Dit verzoek kan de verhuurder indienen als hij niet binnen zes weken na de opzegging van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat de huurder in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt.
Huurbescherming bij middenstandsbedrijfsruimte
De opgezegde huurovereenkomst blijft na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder (art. 7:295 lid 1 B.W.). Bij wege van uitzondering kan de rechter zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. In alle andere gevallen moet eerst kracht van gewijsde worden afgewacht, en dus ook een evt. hoger beroep door de huurder.
Dit uiteraard tenzij de huurder de overeenkomst zelf heeft opgezegd of schriftelijk in de beëindiging door de opzegging door de verhuurder heeft toegestemd.
Gronden opzegging na 1e termijn van vijf jaar
De rechter kan de opzegging door de verhuurder na de 1e periode van vijf jaar alleen goedkeuren als de opzegging op één van de twee volgende – beperkte – gronden is gedaan (art. 7:296 lid 1 B.W.):
1. bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
2. dringend eigen gebruik (daaronder valt niet verkoop, maar wel renovatie als de huur daarbij niet kan voortduren).
Opzegging huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik
Onder ‘eigen’ wordt begrepen: de verhuurder zelf, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed (art. 7:296 lid 2 B.W.).
Een vordering op grond van dringend eigen gebruik is niet toewijsbaar indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Dit tenzij de verhuurder de echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind van de vorige verhuurder is.
Dit geldt niet bij een opzegging in de tweede periode. In HR 24 september 2010 (Toko Mitra/PMT) overweegt de Hoge Raad in r.o. 3.5, dat uit de Parl. geschiedenis niet blijkt, dat de wetgever dit verbod – dat wel gold onder het oude recht (art. 7A:1631 lid 2 (oud) B.W.) – wilde handhaven.
Opzegging verlengde huur bij middenstandsbedrijfsruimte: belangenafweging
Als het gaat om opzegging van de verlengde huur (de 2e termijn), dan heeft de rechter meer vrijheid: hij kan dan de belangen van de verhuurder en de huurder bij beëindiging resp. voortzetting van de huurovereenkomst naar redelijkheid tegen elkaar afwegen (art. 7:296 lid 3 B.W.). Aan de kant van de huurder wegen ook mee de belangen van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd.
Afwijzingsgrond opzegging verlengde huur middenstandsbedrijfsruimte
De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem tegen de belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Hierbij worden ook – als er een onderhuurder is – de belangen van de onderhuurder meegewogen, mits er sprake is van bevoegdelijke onderverhuur.
Opzegging huur middenstandsbedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik: geen belangenafweging
Als de rechter het verzoek onder c) wil toewijzen, kan hij de huurder een termijn toestaan van ten hoogste een maand om het aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden (art. 7:298 B.W.).
Voortzetting huur middenstandsbedrijfsruimte na twee termijnen
Indien de oorspronkelijk duur van de overeenkomst is verlengd en de verlengde overeenkomst niet tegen het einde van de in dat lid bedoelde tweede termijn is opgezegd, wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen (art. 7:300 lid 1 B.W.).
Opzegging voor onbepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte
Wordt de overeenkomst krachtens lid 1 voor onbepaalde tijd voortgezet, dan kan zij door ieder van de partijen worden opgezegd (art. 7:300 lid 2 B.W.).
Opzegging voor bepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte; geen einde van rechtswege
Wordt de overeenkomst voor bepaalde tijd voortgezet of is zij aangegaan voor een duur van tien jaar of langer, dan eindigt zij niet door het enkele verloop van de huurtijd, maar kan zij door ieder van de partijen tegen het einde van die huurtijd worden opgezegd.
Voor de opzegging van de voortgezette huur voor onbepaalde of bepaalde tijd gelden dezelfde regels – en procesgang – als voor de opzegging na de 1e termijn of de 1e verlengde termijn (art. 7:300 lid 3 B.W.).
Ontbinding van huurovereenkomst voor bedrijfsruimte
Het wettelijke regime voor de duur en opzegging van de huurovereenkomst voor Middenstandsbedrijfsruimte staat er uiteraard niet aan in de weg, dat de verhuurder ontbinding kan vorderen wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.
Noch de wettelijke regeling van MKB-bedrijfsruimte, noch de algemene regeling van de huurovereenkomst geeft een afzonderlijke regeling voor ontbinding van de huurovereenkomst. Op de ontbinding van huurovereenkomsten voor Middenstandsbedrijfsruimte is het algemene regime voor ontbinding van wederkerige overeenkomsten van toepassing. Zie ook de pagina Wederkerige overeenkomsten voor de algemene regeling voor ontbinding van wederkerige overeenkomsten op de voet van art. 6:265 B.W. en art. 6:267 B.W.
Buitengerechtelijke ontbinding is voor de huurovereenkomst echter dwingendrechtelijk uitgesloten (art. 7:231 lid 1 B.W.).
Vordering nadere vaststelling van de huurprijs
Beide partijen kunnen op grond van art. 7:303 lid 1 B.W. bij de rechter een vordering instellen om de huurprijs nader vast te stellen, als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit verzoek kan worden gedaan:
– na afloop van de overeengekomen duur;
– in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
Niet-ontvankelijkheid verzoek nadere huurprijsvaststelling
Een vordering tot vaststelling van de nadere huurprijs is slechts ontvankelijk, wanneer daarbij een deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (art. 7:304 lid 1 B.W.). Worden partijen het niet eens over de deskundige, dan kunnen ze de rechter vragen deze te benoemen (lid 2). De indiening van dat verzoek geldt in dat geval als datum indiening van het verzoek tot nadere vaststelling. De kosten van het advies vallen krachtens de wet onder de proceskosten (lid 3).
Art. 195 en 196 Rv. (voorschot deskundige), art. 199 Rv. (betaling via de griffier) en art. 244 Rv. (veroordeling in de proceskosten bij eindvonnis) zijn van overeenkomstige toepassing. Zie ook de pagina Proceskosten.
Huurverhoging wegens (later) aangebrachte voorzieningen
De verhuurder mag voor op grond van een besluit op basis van art. 13 Woningwet (evt. met bestuursdwang ex art. 15 Woningwet) aangebrachte extra isolatievoorzieningen als bedoeld in art. 7:243 B.W. ter redelijke vergoeding daarvan een verhoging van de huur vragen (art. 7:305 lid 1 B.W.). Deze mogelijkheid komt bovenop de bevoegdheid tot het vragen van een huurprijsvaststelling op grond van art. 7:303 lid 1 B.W..
Worden verhuurder en huurder het niet eens, dan kunnen zij zich tot de Kantonrechter wenden met het verzoek deze verhoging vast te stellen.
Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 2 B.W.).
Indexering huurprijs en servicekosten en Indexering huurprijs bedrijfsruimte
Einde onderhuur bedrijfsruimte
Een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 7:296 lid 5 B.W. vastgestelde tijdstip van ontruiming, na een opzegging wegens handelen in strijd met goed huurderschap of dringend eigen gebruik of na opzegging van de verlengde huurovereenkomst. De onderverhuurder kan tegenover de onderhuurder onder de omstandigheden genoemd in lid 2 schadeplichtig zijn voor de ontruiming. De hoofdhuurder die door de verhuurder in rechte wordt betrokken is bevoegd de onderhuurder in die procedure betrekken, als de belangen van de onderhuurder mede op het spel staan (lid 3).
Indeplaatsstelling bij overdracht van onderneming
De huurder kan, bij overdracht aan een derde van de onderneming die in het gehuurde gevestigd is, indeplaatsstelling van die derde als huurder verzoeken (art. 7:307 lid 1 B.W.). Deze regeling bestond al in het oude B.W. (en wel in art. 1635 (oud) B.W.). Uit het arrest HR 8 mei 1992 (Schuitema Zuid/Schuitema) blijkt, dat voor een verzoek tot indeplaatsstelling niet per se vereist is dat de huurder zelf een bedrijf uitoefent in het gehuurde. De conclusie van de P-G bij dit arrest (nrs. 5 tot en met 9) geeft inzicht in de wetsgeschiedenis bij deze bepaling.
Voor de indeplaatsstelling is een zwaarwegend belang van de huurder en/of de overnemer vereist. Als de overnemende partij onvoldoende waarborgen voor nakoming van de huurverplichtingen biedt, moet de rechter het verzoek afwijzen (lid 2).
Afstand van huur verboden
De huurder kan niet zonder instemming van de verhuurder afstand van de huur doen en het (gebruik van het) gehuurde overdragen aan een derde, zoals blijkt uit het arrest HR 8 februari 1991 (De Beus/Dommerholt), dat nog onder oud B.W. is gewezen. In die zaak had de huurder van een bedrijfsruimte voor horeca het gehuurde overgedaan aan De Beus. Kantonrechter en rechtbank (destijds was de rechtbank de appelrechter voor de Kantonrechter) hadden de huur ontbonden en de vordering tot ontruiming van de derde die in het pand zat toegewezen. De Hoge Raad bevestigde, dat uit het bepaalde in art. 1595 lid 1 (oud) B.W. in verbinding met art. 1635 (oud) B.W. volgt dat een verhuurder buiten de in de wet genoemde gevallen, zoals erfopvolging en in de plaatsstelling door de rechter, niet behoeft te aanvaarden dat een derde de plaats van zijn huurder inneemt.
Goodwill vergoeding
Wanneer de verhuurder voordeel geniet van het feit, dat het in het gehuurde na einde van de huur een soortgelijk bedrijf gevestigd wordt, dan kunnen de huurder en de onderhuurder een redelijke vergoeding van de verhuurder vorderen (art. 7:308 lid 1 B.W.). Dat voordeel mag niet zien op aangebrachte verbeteringen en ook niet berusten op de ligging van het gehuurde (lid 2). Het gaat dus feitelijk om goodwill verbonden aan de onderneming van de vorige huurder.
Vergoeding bij onteigening of bestemmingsplan
Wanneer het gebouw waarin het gehuurde bedrijf is gevestigd van overheidswege moet worden gesloopt, dan heeft de huurder tegenover de verhuurder, die het gehuurde tijdens de huur heeft gekocht, recht op een redelijke vergoeding voor het gemis van de huur (art. 7:309 lid 1 B.W.). Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 5 B.W.). Eenzelfde regeling geldt voor de opvolgend verhuurder, die de huur wil laten beëindigen voor het verwezenlijken van een bestemmingsplan. Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:310 B.W.).
Huur eindigt niet door de dood van huurder of verhuurder
De huurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt niet door het overlijden van de verhuurder of de huurder. Dit geldt uiteraard de situatie dat huurder en/of verhuurder natuurlijke personen zijn: is dit een rechtspersoon, dan blijft de partij bij het huurcontract sowieso voortbestaan, ook als de bestuurder van die rechtspersoon overlijdt. Tenzij de rechtspersoon zelf wordt ontbonden. Zie de pagina Algemene bepalingen rechtspersonen.
Is de verhuurder of huurder echter een natuurlijk persoon, dan eindigt de huurovereenkomst daardoor niet. De huurovereenkomst hoort tot de rechten en verplichtingen, die deel uitmaken van de nalatenschap. Het is aan de erfgenamen om te beslissen, of zij de huurovereenkomst voort willen zetten. Hiervoor is niet een specifieke regeling in de wet opgenomen in Afd. 6; hiervoor gelden de algemene bepalingen van het huurrecht.